Bizden Haberler
KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNDE KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMASI
3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu 02/11/1984 tarih ve 18563 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır. Kanunun 1.maddesinde verginin konusunu teşkil eden işlemler sayılmış ve “Ticari ,sınai,zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler...katma değer vergisine tabidir” hükmüne yer verilmiştir. Teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir.(KDVK Md./2)
Konut yapı kooperatiflerinde KDV uygulaması işlemlerin özelliğine göre farklılık arzetmektedir Faaliyet sürecinde KDV 'ye konu olabilecek veya KDV konusunda uygulamada tereddüt edilen işlemleri ana başlık altında şöyle toplayabiliriz.
Konut yapı kooperatiflerinde;
1- Satın alınan emtia, madde, malzemelerde KDV.
2- Ortaklara yapılan konut teslimlerinin KDV karşısındaki durumu.
3- Ortaklara yapılan işyeri (dükkan) teslimlerinin KDV karşısındaki durumu.
4- Müteahhitlerle yapılan arsa karşılığı daire (kat karşılığı)
sözleşmelerinde KDV uygulaması.
5- Kooperatifin arsa karşılığında daire (konut) teslimlerinin KDV uygulaması.
6- Kooperatiflere yapılan inşaat taahhüt işlerinde KDV uygulaması.
7- Kooperatif varlıklarının (arsa, makina, inşaat malzemesi v.s. )
satışında KDV uygulaması.
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununda yer alan yasal düzenlemelere göre:
1- '' Organize sanayi bölgeleri ile küçük sanayi sitelerinin kurulması amacıyla oluşturulan iktisadi işletmelerin arsa ve işyeri teslimleri ile konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri'' KDV' nden müstesnadır. (3065 sayılı KDV Kanunu Md./17-4/k )(4369 sayılı kanunun 60. maddesiyle eklenen ve 01/08/1998 tarihinden itibaren yürürlüğe giren bent)
2- (3065 sayılı KDV kanunu geçici madde 15 ) (4369 sayılı kanunun 62. maddesiyle eklenen ve 01/01/1998 tarihinden geçerli olmak üzere 29/07/1998 tarihinden itibaren yürürlüğe giren geçici madde) '' Bu kanunun yayımlandığı tarihten önce bina inşaat ruhsatı alınmış olan inşaatlara ilişkin olarak ;
a) Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri.
b) Sadece 150 m2’ yi aşmayan konutlara münhasır olmak üzere kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan inşaat taahhüt işleri.
Katma Değer Vergisinden müstesnadır.”
SATIN ALINAN ARSA, EMTİA, MADDE
VE MALZEMELERDE KDV UYGULAMASI
Konut yapı kooperatiflerinin mal ve hizmet alımlarında KDV ödeyip ödemeyecekleri konusunda tereddütlerinin olduğu izlenmektedir. Bu tereddütler konut yapı kooperatiflerinin KDV mükellefi olmadıkları gibi yanlış bir tespitten kaynaklanmaktadır. 3065 sayılı KDV kanununun
8. maddesinde '' Mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde bu işleri yapanların Katma Değer Vergisinin mükellefi oldukları hükme bağlanmıştır. (Md. /8 -1 /a) KDV mükelleflerinin konut yapı kooperatiflerine yaptıkları her türlü mal teslimleri KDV kanununun genel hükümleri çerçevesinde Katma Değer Vergisine tabi bulunmaktadır. Başka bir ifadeyle, konut yapı kooperatifleri satın aldıkları demir, çimento, tuğla, cam, kereste, büro malzemesi v.s. gibi her türlü mal alımlarında KDV ödeyeceklerdir.
Uygulamada ; bu madde, malzemelerin kooperatifçe satın alınması ile, kooperatife yapılan inşaat taahhüt işleri birbirine karıştırılmaktadır. Konut yapı kooperatiflerince satın alınan her türlü mal, madde ve malzeme genel hükümler çerçevesinde KDV'ye tabidir. (İnşaat taahhüt işlerinde KDV uygulaması başka bir başlık altında incelenecektir.)
Konut yapı kooperatiflerinin arsa alımlarında da genel hükümler geçerlidir. Ancak, özel mülk konusu bir arsanın satın alınması KDV'nin konusuna girmemektedir. Şayet özel mülk konusu arsa müzayede mahallinde yapılan satış sonucunda alınmışsa KDV ödenecektir. Satın alınan arsa ticari bir işletmenin aktifine kayıtlı ise bu arsanın satın alınmasında da konut yapı kooperatifi KDV ödeyecektir.
ORTAKLARA YAPILAN KONUT
TESLİMLERİNDE KDV UYGULAMASI
4369 sayılı kanunun 60. maddesi ile 3065 sayılı kanunun 17/4 maddesine eklenen (k) bendi ile '' Organize sanayi bölgeleri ile küçük sanayi sitelerinin kurulması amacıyla oluşturulan iktisadi işletmelerin arsa ve işyeri teslimleri ile konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri '' 01/08/1998 tarihinden itibaren katma değer vergisinden istisna kapsamına alınmıştır. Sürekli olan bu istisnaya göre konut yapı kooperatiflerinin 01/08/1998 tarihinden itibaren ortaklarına konut teslimlerinde KDV uygulanmayacaktır. Burada teslim edilen konutun net alanı (m2) ne olursa olsun (150 m2 nin altında veya üstünde...) istisna uygulanacaktır.
Konut yapı kooperatifinde konutların yanında işyeri (dükkan) teslimlerinin de bulunması, konutların ortaklara teslimindeki istisna uygulamasına engel değildir. Ancak,dikkat edilmesi gereken, sadece konut teslimlerinin KDV’den istisna olduğudur.
ORTAKLARA YAPILAN İŞYERİ (DÜKKAN)
TESLİMLERİNDE KDV UYGULAMASI
Konut yapı kooperatiflerinin ortaklarına konut veya işyeri (dükkan) teslimlerinden, sadece konut teslimleri KDV'den müstesnadır. (3065 sayılı KDV kanunu Md. /17 - 4/ k) İşyeri (dükkan) teslimleri genel hükümler çerçevesinde katma değer vergisine tabi bulunmaktadır. Bu oran % 18'dir. (07/05/2001 tarih 2001/2344 sayılı BKK).Konut yapı kooperatiflerinde inşa edilen konutların yanında işyeri bulunması halinde kooperatifin KDV mükellefi olması gerekmektedir. (3065 sayılı KDV Kanunu Md./8 ). Bu durumda; konut yapı kooperatifleri KDV mükellefiyetlerini tesis ettirmek ve KDV beyannamesi vermek zorundadırlar.
3065 sayılı kanunun 29. maddesinde '' Mükellefler yaptıkları vergiye tabi işlemler üzerinden hesaplanan katma değer vergisinden, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça faaliyetlerine ilişkin olarak aşağıdaki vergileri indirebilirler. a) Kendilerine yapılan teslim ve hizmetler dolayısıyla hesaplanarak düzenlenen fatura ve benzeri vesikalarla gösterilen katma değer vergisi ........... '' Diğer taraftan aynı kanunun 30. maddesinde ise '' Aşağıdaki vergiler mükellefin vergiye tabi işlemleri üzerinden hesaplanan katma değer vergisinden indirilemez : a) Vergiye tabi olmayan veya vergiden istisna edilmiş bulunan malların teslimi ve hizmet ifası ile ilgili alış vesikalarında gösterilen veya bu mal ve hizmetlerin maliyetleri içinde yer alan katma değer vergisi...........'' hükümleri yer almaktadır.
KDV uygulamasında, bir vergilendirme döneminde mükellefler yaptıkları vergiye tabi işlemler üzerinden hesapladıkları katma değer vergisinden, yine faaliyetlerine ilişkin olarak alış vesikalarında yer alan KDV'lerini indirim konusu yapmakta, hesapladıkları KDV 'nin indirim konusu yaptıkları vergiden fazla olan kısmını ilgili vergi dairesine KDV beyannamesi ile beyan ederek ödemektedirler. Alış vesikalarında yer alan indirilecek KDV 'nin hesapladıkları KDV 'den fazla olması halinde ise aradaki fark sonraki dönemlere devrolmaktadır. Konut yapı kooperatiflerinin sadece ortaklarına ve yalnız konut teslimleri KDV'den istisnadır.
KDV kanununun 30. maddesine göre vergiden istisna edilmiş bulunan malların teslimi ile ilgili alış vesikalarında gösterilen katma değer vergisi indirim konusu yapılamamaktadır. Bu durumda, indirim konusu yapılabilecek KDV sadece işyerlerine isabet eden kısımla sınırlı olacaktır. Başka bir ifadeyle, alış vesikalarında gösterilen KDV'nin konutlara ve işyerlerine ait olan kısımları ayrı ayrı hesap edilecek ve sadece işyerlerine ait olan kısım indirilecek KDV olarak hesaplara alınabilecek, konutlara isabet eden kısım ise gider veya maliyet hesaplarına aktarılacaktır.
Konuyu basit bir örnekle açıklarsak :
(A) Konut Yapı Kooperatifinde ;
Toplam inşaat alanı 20.000 m2
Konutlar 18.000 m2
İşyerleri 2.000 m2
01/10/1999 Tarihli
Alış faturasında yer alan KDV 15.000.000.-TL olsun.
Bu durumda ;
İşyerlerinin toplam inşaat alanına oranı
2.000 m2 = % 10
20.000 m2
Konutların toplam inşaat alanına oranı
18.000 m2 = % 90
20.000 m2
Ekim /1999 döneminde indirilecek KDV =
15.000.000 x % 10 = 1.500.000.- TL
Gider veya maliyete aktarılacak KDV =
15.000.000.- x % 90 = 13.500.000.- TL olacaktır.
KOOPERATİF ARSASI KARŞILIĞINDA DAİRE
VEYA İŞYERİ ALINMASINDA KDV UYGULAMASI
( MÜTEAHHİTLERLE KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMESİ )
Konut yapı kooperatiflerinde, uygulamada çok sık görülen bir yöntem de ; kooperatif arsası karşılığında daire veya işyeri alınması şeklinde gerçekleşen ve müteahhitlerle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine bağlanan inşaat yöntemidir. Bu sözleşme ile kooperatife ait arsa üzerine müteahhit tarafından inşa edilecek daire veya işyerlerinden bir kısmı, arsa karşılığında kooperatife kalmaktadır. Bu uygulamada iki ayrı işlem sözkonusudur. Birincisi, konut yapı kooperatifi bir miktar arsa payını müteahhite devretmektedir. İkinci işlem ise, müteahhit inşaat bitiminde sözleşmeyle belirlenen bağımsız bölümleri arsa payının karşılığı olarak konut yapı kooperatifine devretmektedir. Her iki işlemin de ayrı ayrı teslim hükmünde olduğu kanaatindeyiz.
Kooperatif, sahibi olduğu arsanın belirli bir payını sözleşme gereği müteahhide devretmekte, müteahhit ise bu arsa payına karşılık belirli sayıda daire veya işyerini kooperatife vermeyi taahhüt etmektedir. Konut yapı kooperatifi ile müteahhit arasında yapılan sözleşme karma tipli bir sözleşme türüdür. 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu 2. madde' de '' Teslim bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir.....'' hükmü yer almaktadır. İnşaat bitiminde, sözleşme gereği müteahhidin uhdesinde kalan bağımsız bölümler aynı zamanda kooperatife ait arsadan bir miktar payları da içermektedir. İşte bu arsa payları, müteahhidin kendisine ait bağımsız bölümleri satışa sunması durumunda müteahhit açısından ekonomik tasarrufun bir unsuru olmaktadır. Başka bir ifadeyle müteahhit, kendisine ait bağımsız bölümlerin arsa payları üzerinde de tasarruf edebilme hakkına sahiptir. Şu halde müteahhidin bu tasarruf hakkı, yapılan sözleşme ile, kooperatif tarafından kabul edilen arsa payının devrinden gelmektedir. İşlemin sonunda, yani inşaat bitiminde, kooperatifin müteahhite ait olan bağımsız bölümler üzerinde herhangi bir hakkı olmadığı gibi, bu bölümlere ait arsa payı üzerinde de herhangi bir tasarruf hakkı kalmamaktadır.
Genel anlamda teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının devredilmesidir. Dolayısıyla bağımsız bölümler karşılığında kooperatif tarafından müteahhide arsa payı devri işleminin teslim olarak değerlendirilmesi gerekir.
Konut yapı kooperatifine arsasının karşılığında bağımsız bölümler teslimi işleminde, inşaatın toplam maliyetinden, kooperatife (arsa sahibine) teslim edilecek bağımsız bölümlere isabet eden kısım, müteahhit açısından arsa maliyetini oluşturacaktır.
Konuyu basit bir örnekle açıklarsak :
(X) konut yapı kooperatifinin müteahhit (A) ile yaptığı sözleşmede ;
( 160 daire 4 işyeri inşaatı)
- Kooperatifin arsası karşılığında müteahhit (A) , kooperatife
80 Daire
4 İşyeri teslim edecektir.
- Kooperatife ait bağımsız bölümler :
60 Daire x 120 m2 7.200 m2
20 Daire x 160 m2 3.200 m2
4 İşyeri x 60 m2 240 m2
 |
TOPLAM 10.640 m2 dir.
- Müteahhide ait bağımsız bölümler :
80 Daire x 120 m2 9.600 m2 dir.
- İnşaatın Toplam Maliyeti 910.800.000.000.- TL
Toplam İnşaat Alanı 20.240 m2
( 10.640 + 9.600 )
İnşaat maliyeti / İnşaat alanı :
910.800.000.000.- /20.240 m2 = 45.000.000.- TL / (m2 Birim maliyet)
Kooperatife ait bağımsız bölümler maliyeti =
10.640 m2 x 45.000.000.- = 478.800.000.000.-
(Müteahhit için arsa maliyeti)
Burada müteahhit, kendisine kalan 80 birim bağımsız bölüme tasarruf edebilme hakkına sahip olabilmek için 910.800.000.000.- TL maliyete katlanmıştır. Konut yapı kooperatifine teslim ettiği birimlere ait 478.800.000.000.-TL maliyet ise, arsa maliyeti olarak, toplam inşaat maliyeti içerisinde yer almaktadır. Müteahhit kooperatife teslim ettiği daire ve işyerleri için KDV hesaplayacaktır. (150 m2 nin altındaki daireler için %1 , 150 m2 nin üstündeki daireler ve işyerleri için %18) .
Sonuç olarak; konut yapı kooperatiflerinin arsalarını daire veya işyeri karşılığında müteahhitlere vermesi durumunda, konut yapı kooperatifinin KDV mükellefi olması ve müteahhide arsa tesliminde KDV hesaplaması; müteahhidin ise kooperatife arsa karşılığında teslim edeceği bağımsız bölümler için KDV hesaplaması gerektiği görüşündeyiz.
KOOPERATİFİN ARSA KARŞILIĞINDA ARSA SAHİBİNE DAİRE VEYA İŞYERİ TESLİMLERİ
Uygulamada, konut yapı kooperatiflerinin arsa sahibine konut veya işyeri teslimi taahhüt ederek arsa temin ettikleri görülmektedir. Burada arsa sahibi, arsasını, ileride teslim alacağı konut veya işyeri karşılığında konut yapı kooperatifine devretmekte, kooperatif ise arsanın karşılığında inşa edeceği bağımsız bölümlerden bir kısmını arsa sahibine vermeyi taahhüt etmektedir.Bu uygulamanın kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden farkı bulunmamaktadır.
Konut yapı kooperatifinin inşa ettiği bağımsız bölümlerden arsa sahibine teslim edeceği kısımlar üzerinde, teslimle birlikte herhangi bir tasarruf hakkı kalmamaktadır. Bir mal üzerindeki tasarruf hakkının devredilmesi ise katma değer vergisine konu olacaktır. ( KDVK Md./1-2 ) Bu uygulamada konut yapı kooperatifi, arsa sahibine karşı müteahhit konumundadır. Arsa sahibine karşı vermeyi taahhüt ettiği bağımsız bölümlerin tesliminde KDV hesaplanması gerekmektedir. Konut yapı kooperatiflerinin ortaklarına konut teslimleri KDV'den müstesna tutulmuştur. (KDVK Md. 17/4/k). Dikkat edilirse istisna uygulamaları, konut yapı kooperatiflerinin sadece kendi ortaklarına ve sadece konut teslimlerine yöneliktir. Burada ise teslim kooperatif ortağı olmayan arsa sahibine yapılmaktadır.
Dolayısıyla ,kooperatifin KDV mükellefiyetinin tesis edilmesi ve bu teslim nedeniyle KDV hesaplaması gerekmektedir kanaatindeyiz. Konut yapı kooperatifi kendi uhdesinde kalan konutları ortaklarına teslim ederken KDV hesaplamayacak, ancak ortaklarına teslim ettiği işyerleri (dükkan) için KDV hesaplayacaktır.
Ayrıca, arsa karşılığında arsa sahibine teslim edeceği bağımsız bölümler için, bu bağımsız bölümlerin toplam inşaat maliyeti içerisindeki payını dikkate alarak (ki bu pay kooperatif için arsa maliyetidir.) genel hükümler çerçevesinde KDV hesaplayacaktır.
Arsa sahibi yönünden ise, arsanın konut yapı kooperatifine devri teslim hükmündedir. Burada da arsa sahibi, arsası üzerindeki tasarruf hakkını kooperatife devretmektedir.KDV uygulaması açısından arsa sahibinin durumu özellik arzetmektedir.
a) Arsa, sahibinin özel mülküne dahil ise başka bir ifadeyle, arsa sahibi özel mülkü olan arsayı kooperatife devrediyorsa bu durumda arsa sahibi yönünden mükellefiyeti ve KDV hesaplanması söz konusu olmadığından konut yapı kooperatifinin KDV ödemesi gerekmeyecektir.
b) Arsa, ticari bir işletmenin aktifine kayıtlı ise, bu durumda arsa sahibi olan işletme, arsanın devredilmesi işleminde KDV hesaplayacak ve konut yapı kooperatifi ise KDV ödemek durumunda olacaktır.
Sonuç olarak, konut yapı kooperatiflerinin arsa karşılığında arsa sahibine bir kısım bağımsız bölümleri devretmesi, konut yapı kooperatifinin, kurumlar vergisi ve katma değer vergisi mükellefi olmasını, arsa sahibine teslim edeceği bağımsız bölümler için KDV hesaplamasını ve ayrıca sahibinin konumuna göre arsa alımı için KDV ödemesini gerektirir kanaatindeyiz.
KOOPERATİFLERE YAPILAN İNŞAAT
TAAHHÜT İŞLERİNDE KDV UYGULAMASI
3065 Sayılı KDV Kanunu Geçici Madde - 15 :
(4369 Sayılı Kanunun 62. Maddesiyle eklenen ve 01/01/1998 tarihinden geçerli olmak üzere 29/07/1998 tarihinden itibaren yürürlüğe giren geçici madde)
'' Bu kanunun yayımlandığı tarihten önce bina inşaat ruhsatı alınmış olan inşaatlara ilişkin olarak ;
a) Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,
b) Sadece 150 m2 yi aşmayan konutlara münhasır olmak üzere kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan inşaat taahhüt işleri,
Katma değer vergisinden müstesnadır.”
3065 Sayılı KDV kanununa eklenen geçici 15. madde ile, 4369 sayılı kanunun yayımlandığı tarihten önce bina inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak, konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri 01/01/1998 tarihinden geçerli olmak üzere katma değer vergisinden istisna edilmiştir.4369 sayılı kanun 29/07/1998 tarihinde yayımlanmıştır. Dolayısıyla 29/07/1998 tarihinden sonra bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde KDV istisnası söz konusu değildir. Başka bir ifadeyle, bu tarihten sonra bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatifleri, kendilerine yapılan inşaat taahhüt işleri nedeniyle, bu işleri yapanlara KDV ödemek durumundadırlar. Konut yapı kooperatifinin kendisine karşı yapılan inşaat taahhüt işleri nedeniyle KDV ödememesi için 29/07/1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatını almış olması gerekmektedir. Bu tarihten sonra kurulan veya kurulacak olan konut yapı kooperatiflerinin bina inşaat ruhsatları da bu tarihten sonra alınmış olacağından, bu kooperatiflere yapılan inşaat taahhüt işleri genel hükümler çerçevesinde KDV ‘ ne tabi olacaktır.
3065 sayılı KDV Kanunu geçici 15. maddesinde düzenlenen , katma değer vergisi istisnasının uygulanabilmesi için ;
a) Kooperatifin konut yapı kooperatifi olması
b) İşin konut yapı kooperatifine yapılması
c) Yapılan işin inşaat işi olması ve taahhüde dayanması gerekmektedir.
Faaliyetleri konut dışında inşaat işi olan veya konut yapı kooperatifleri dışında kalan kooperatiflerin bu istisnadan yararlanmaları mümkün bulunmamaktadır. Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinin tamamı KDV'den müstesna mı dır? Bu konuya 20/Temmuz/1995 tarih ve 22349 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 49 seri no.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliği ile açıklık getirilmiştir. Söz konusu tebliğde ; istisna kapsamına giren ve istisna kapsamına girmeyen inşaat taahhüt işlerinin neler olduğu sayılmıştır. Buna göre aşağıda sayılan inşaat taahhüt işleri istisna kapsamındadır.
KDV ' DEN İSTİSNA KAPSAMINA GİREN İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ
1- Alt yapı işleri (yol,su,kanalizasyon,kuyu açma gibi)
2- Duvar örülmesi.
3- Sıva
4- Boya
5- Badana yapılması
6- Cam takılması
7- Bilumum doğrama işleri (demir doğrama işleri dahil)
8- Parke döşenmesi
9- Mutfak dolap ve tezgahlarının yapılması
10- Çevre düzeni işleri
11- Elektrik tesisatı
12- Sıhhi tesisat
13- Kalorifer
14- Karo ve fayans işleri
15- Kooperatife ait arazi dahilinde kalan ara yolların betonlanması
16- Saha tanzim faaliyetleri
17- Pis su arıtma tesisi
18- Televizyon anteni
19- Merkezi kollektif uydu anten sistemi
20- Güneş enerjili ısıtma sistemi
21- Su basmanı
22- Temel kazma -düzeltme
23- Yol açıp çakıl serme
24- Asansör imalat ve montaj işi
25- Malzeme hariç işçilik
26- Spor eğlence tesisleri
27- Otopark
28- Tüm sahanın yeşillendirilmesi
29- Doğalgaz sayaç kabini
30- Enerji nakil hattı
31- Derinkuyu su sondajı
32- Dalgıç kuyu pompası
33- Hidrofor montajı
34- Jeneratör montajı
Tebliğe göre, konut yapı kooperatiflerine yapılan ve yukarıda ismen belirtilmeyen inşaat taahhüt işlerinin istisna kapsamına girip girmediği hususunda Maliye Bakanlığı'ndan görüş alınması gerekmektedir. Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde KDV istisnasının uygulanmasında inşa edilen konutların net alanları (m2) ve konut yanında işyeri inşaatının da bulunması, istisna uygulamasına engel değildir. Bu durumda, 29/07/1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatifleri kendilerine yapılan ve istisna kapsamında olan inşaat taahhüt işleri nedeniyle KDV ödemeyeceklerdir.
KDV'DEN İSTİSNA OLMAYAN İŞLER :
1- İnşaat işi niteliğinde olmayan veya taahhüde dayanmayan hizmet ifaları.
2- Her türlü mal teslimleri.
3- Tek başına hafriyat işi
4- Muhasebecilik
5- Plan proje çizimi.
6- Anayoldaki refüjlerin ağaçlandırılması ve buralarda toprak üstünün bitki ile kapatılması.
7- Kooperatife ait arazinin çevresini kafes ve dikenli tel ile kapatma işi.
8- Parselasyon.
9- Aplikasyon ( araziye uygulama).
10- Demir,çimento,kereste,cam,kırtasiye malzemesi gibi taahhüde dayanmayan her türlü mal teslimleri.
213 sayılı V.U.K. 11. Maddesinde 3. fıkra :
'' Mal alım ve satımı ve hizmet ifası dolayısıyla vergi kesintisi yapmak ve vergi dairesine yatırmak zorunda olanların, bu yükümlülükleri yerine getirmemeleri halinde, verginin ödenmesinden ,alım ve satıma taraf olanlar, hizmetten yararlananlar ve aralarında doğrudan veya hısımlık nedeniyle ya da sermaye,organizasyon veya yönetime katılmak veya menfaat sağlamak suretiyle dolaylı olarak ilişkide bulunduğu tespit olunanlar müteselsilen sorumludurlar'' hükmü yer almaktadır.
Konut yapı kooperatiflerinin , kendilerine yapılan inşaat taahhüt işlerinden hangilerinin KDV yönünden istisna kapsamında olduğunu önceden tespit etmeleri, istisna kapsamında sayılmayan işlerin yaptırılmasında, bunun inşaat taahhüt işi olup olmadığı hususunda Maliye Bakanlığı'ndan bilgi almaları ve müteahhitlerle olan KDV ilişkilerini bu doğrultuda düzenlemeleri , mağdur olmamaları açısından son derece önemlidir.
Konut yapı kooperatiflerinde inşaatlar, bilindiği üzere ,emanet usulü veya ihale usulü yöntemleriyle yapılabilmektedir. Anahtar teslimi şeklinde nitelendirilen uygulamada müteahhit inşaatın tamamını üstlenmekte ve ihale edilen işle ilgili taahhütleri yerine getirmektedir. İhale konusu işin malzemeli ve/veya işçilikli olması taahhüt işinin niteliğini değiştirmemektedir. Müteahhide bu hizmetinin karşılığında, kooperatif tarafından bir bedel ödenmektedir. Bu ödeme, inşa edilen konut veya işyerlerinden bir kısmının müteahhide bırakılması şeklinde değil (ki bu durumda arsa karşılığı inşaat işi söz konusudur....) müteahhidin hakedişlerine karşılık düzenleyeceği faturaların tediyesi şeklinde yapılmaktadır. Müteahhitler tarafından konut yapı kooperatiflerine yapılan anahtar teslimi inşaat taahhüdü, KDV’den istisna kapsamında inşaat taahhüt işi sayılmakta olup, 29/07/1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış bulunan konut yapı kooperatiflerinin, bu tarz inşaat taahhüt işi nedeniyle müteahhitlere KDV ödemeleri söz konusu değildir.
KOOPERATİF VARLIKLARININ SATILMASINDA
(DAİRE,İŞYERİ,MAKİNE v.s.) KDV UYGULAMASI
Konut yapı kooperatiflerinin, ortaklarına, sadece konut teslimleri KDV' den müstesnadır. (KDVK Md. 17/4-k ) Konutlar dışında kalan işyerlerinin ortaklara teslimi KDV’ ne tabidir. Dikkat edilmesi gereken husus,konut teslimlerindeki KDV istisnasının, kooperatifin kendi ortaklarına yapmış olduğu konut teslimleri ile sınırlı olmasıdır. Bunun dışında konut yapı kooperatifinin sahip olduğu konutlardan bir kısmını ortak olmayanlara satması halinde KDV istisnası söz konusu olmayacaktır,bu satış KDV ne tabidir. İşyerlerinin tesliminde , teslimin ortak olanlara veya ortak olmayanlara yapılmasının KDV istisna uygulaması yönünden önemi yoktur. İşyeri teslimleri genel hükümler çerçevesinde KDV'ne tabi bulunmaktadır.
Konut yapı kooperatiflerinin inşaat faaliyetlerinde kullanmak üzere satın aldıkları makine, cihaz vs. kıymetleri ile inşaat malzemesi fazlalıklarını ortaklarına veya üçüncü kişilere satmaları KDV’ ne tabidir.
KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNDE
KATMA DEĞER VERGİLERİNİN İADESİ
(01/01/1998- 29/07/1998 DÖNEMİ )
Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerine ilişkin istisna hükmü 01/01/1998 tarihinden geçerli olmak üzere, 29/07/1998 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir. ( KDVK -Geçici Madde 15) Buna göre, 01/01/1998 - 29/07/1998 tarihleri arasında, konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri istisna kapsamında olmaktadır.
Maliye Bakanlığı'ndan 14/08/1998 tarih ve 23433 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 69 seri no.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğinin 4.2 - konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri bölümünde ''.... Bu dönem içinde kendilerine yapılan inşaat taahhüt işleri nedeniyle müteahhitlere katma değer vergisi ödeyen konut yapı kooperatifleri, kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelerin , müteahhitlerle birlikte vergi dairesine başvurmaları halinde, ödenmiş olan bu vergiler için 3065 sayılı kanunun 8/2. maddesi gereğince işlem yapılacaktır.'' denilmiştir.
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 8/2. maddesinde '' Vergiye tabi bir işlem sözkonusu olmadığı veya katma değer vergisini fatura veya benzeri vesikalarda göstermeye hakkı bulunmadığı halde ; düzenlediği bu tür vesikalarda katma değer vergisi gösterenler, bu vergiyi ödemekle mükelleftirler. Bu husus, kanuna göre borçlu oldukları vergi tutarından daha yüksek bir meblağı gösteren mükellefler içinde geçerlidir. Bu gibi sebeplerle fazla ödedikleri vergilerin, indirim hakkına sahip olmayanlara iadesi konusunda Maliye ve Gümrük Bakanlığı yetkilidir.'' hükmü yer almaktadır.
Konut yapı kooperatifleri 01/01/1998 - 29/07/1998 tarihleri arasında, kendilerine yapılan inşaat taahhüt işleri nedeniyle müteahhitlere ödemiş oldukları katma değer vergilerinin iadesi konusunda, müteahhitlerle birlikte bağlı oldukları vergi dairesine başvurabileceklerdir.
KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNDE
KDV UYGULAMASI
SINIRLI ÖRNEK
15/05/1997 tarihli bina inşaat ruhsatına sahip (X) konut yapı kooperatifinin inşaat faaliyetine ilişkin kısmi bilgiler şöyledir :
1-) 18/06/2000 tarihinde, (A) Ltd. Şti. aktifinde kayıtlı arsa 200.000.000.000.-TL (KDV hariç ) ya satın alınmıştır.
2-) 19/06/2000 tarihinde kooperatif arsası bitişiğinde yer alan (B) nin özel mülkü olan arsa 50.000.000.000.-TL ya satın alınmıştır.(KDV hariç)
3-) 25/06/2000 tarihinde kooperatifin inşaat faaliyetinde kullanılmak üzere 5.000.000.000.- TL ya iş makinası alınmıştır.
4-) Kooperatif , 30/06/2000 de 120 daire (konut) ve 10 işyeri karşılığında müteahhit (C) ile arsa karşılığı inşaat sözleşmesi yapmıştır. ( Binaların dış cephe boyası sözleşme kapsamında değildir.) Müteahhit konut ve işyerlerini 15/08/2001 tarihinde teslim etmiştir.
5-) Kooperatif, 18/08/2001 tarihinde binaların dış boyasının yapılması işini ihale etmiş ve müteahhit (D) ile 10.000.000.000.-TL (KDV hariç) üzerinden sözleşme yapmıştır.
6-) Kooperatifte 1 adet konut hissesi olan ortak (E) taahhütlerini yerine getirmediğinden yasal prosedür işletilerek kooperatif ortaklığından çıkarılmıştır. Yerine ortak alınamamıştır.
7-) Kooperatif 119 konutu ve 10 işyerini 31/08/2001 tarihinde ortaklarına teslim etmiştir.
8-) Kooperatif uhdesinde kalan 1 adet konut 01/09/2001 tarihinde kooperatif ortağı olmayan (F) ye 7.000.000.000.-TL (KDV hariç) satılmıştır.
9-) İnşaat faaliyetinde kullanılmak üzere satın alınan iş makinası 05/09/2001 tarihinde kooperatif ortaklarından (G) ye 6.000.000.000.- TL (KDV hariç ) satılmıştır.
Örneğin KDV açısından irdelenmesi :
1- (A) Ltd.Şti. nin aktifinde kayıtlı arsanın kooperatife teslimi, KDV'ne tabidir. Kooperatif, genel hükümler çerçevesinde (A) Ltd. şirketinden satın aldığı arsa için 200.000.000.000.-TL matrah üzerinden KDV ödemek durumundadır.
2-) Özel mülke ait arsanın, sahibi tarafından satışı KDV konusuna girmemektedir. Dolayısıyla kooperatif, özel mülk sahibi (B) den satın aldığı arsa için KDV ödemeyecektir.
3-) Kooperatife satın alınan iş makinası inşaat taahhüt işi kapsamında bir teslim olmadığından, kooperatif, satıcıya 5.000.000.000.- TL matrah üzerinden genel hükümler çerçevesinde KDV ödemek durumundadır.
4-) Müteahhit (C) ile arsa karşılığında inşaat yapımı sözleşmesi gereği ;
a) Kooperatif, müteahhide devrettiği arsanın bedeli üzerinden KDV hesaplamak durumundadır.
b) Müteahhit, kooperatife teslim ettiği konut ve işyerleri için KDV hesaplamak, (150 m2 nin altındaki konutlar için %1 , 150 m2 nin üstündeki konutlar ve işyerleri için %18) kooperatif ise teslim aldığı konut ve işyerleri için KDV ödemek durumundadır.
5-) Binaların dış boyasının yapılması işi inşaat taahhüt işi kapsamında olup bu teslim KDV'den istisnadır. Dolayısıyla müteahhit (D) bu iş için KDV hesaplamayacak, kooperatif ise KDV ödemeyecektir.(Bina inşaat ruhsatı 29/07/1998 tarihinden önce alınmıştır)
6-) Ortak (E), kooperatif ortaklığından ihraç edilmiş olduğundan , bir konut, kooperatif uhdesinde kalmıştır.
7-) Konut yapı kooperatiflerinin ortaklarına sadece konut teslimleri m2 ye bakılmaksızın KDV' den müstesnadır. Bu nedenle kooperatifin ortaklarına teslim ettiği 119 konut için KDV hesaplaması söz konusu değildir. Ancak, işyeri teslimleri KDV'ne tabidir. Dolayısıyla kooperatif ortaklarına teslim ettiği 10 işyeri için %18 KDV hesaplamak durumundadır.
8-) Konut yapı kooperatiflerinde, konut teslimlerine ilişkin KDV istisnası, sadece kooperatif ortaklarına yapılan konut teslimleri ile sınırlıdır. Konutların kooperatif ortakları dışındaki üçüncü kişilere satışı istisna kapsamında olmayıp, KDV'ne tabidir. Bu nedenle kooperatif ortağı olmayan (F) ye satılan konut nedeniyle 7.000.000.000.-TL matrah üzerinden KDV hesaplamak durumundadır. ( 150 m2 ye kadar konutlar için % 1, 150 m2 nin üstündeki konutlar için % 18)
9-) Kooperatife ait iş makinasının kooperatif ortağı olan veya olmayanlara satışının KDV açısından önemi yoktur. Zira, KDV istisnası sadece konut yapı kooperatiflerinin ortaklarına teslim ettiği konutlara ilişkindir.Şu halde, kooperatifin iş makinası satışı nedeniyle 6.000.000.000.-TL matrah üzerinden genel hükümler çerçevesinde KDV hesaplaması gerekmektedir.