Bizden Haberler
Konut Yapı Kooperatiflerinin Vergisel boyutu
Konut yapı kooperatiflerini vergi yönünden değerlendirdiğimizde, vergisel bir takım avantajlar elde etmek için kurulurlar. Konut yapı kooperatiflerine sağlanan vergi muafiyetleri bazı şartlara bağlanmıştır. Muafiyet şartlarını ihlal eden kooperatifler genel kurallara göre vergilendirilirler.
Konut yapı kooperatiflerinin kurumlar vergisi yönünden muafiyet şartları
Kurumlar Vergisi Kanununun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (k) bendi ile tüketim ve taşımacılık kooperatifleri dışında kalan kooperatifler belirli şartlarla kurumlar vergisinden muaf tutulmuşlardır.
Kooperatiflerin kurumlar vergisi muafiyetinden yararlanabilmeleri için ana sözleşmelerinde;
- Sermaye üzerinden kazanç dağıtılmamasına,
- Yönetim kurulu başkan ve üyelerine kazanç üzerinden pay verilmemesine,
- Yedek akçelerinin ortaklara dağıtılmamasına,
- Sadece ortaklarla iş görülmesine
dair hükümlerin bulunması ve bu kayıt ve şartlara da fiilen uyulması gerekmektedir.
Bu şartlara ana sözleşmelerinde yer vermeyen ya da yer vermekle beraber bu şartlara fiiliyatta uymayan kooperatifler, muafiyet hükümlerinden yararlanamayacaktır.
Sermaye üzerinden kazanç dağıtılması ve yönetim kurulu başkan ve üyelerine kazanç üzerinden hisse verilmesi sermaye şirketlerine ait bir özelliktir, kooperatifler bunu yaparlarsa, kendilerine sağlanan kurumlar vergisi muafiyet şartını ihlal etmiş olurlar.
Kooperatiflerce ayrılan yedek akçelerin ortakların sermayeye iştirak oranlarına veya kooperatif ile yaptıkları muamele miktarlarına ya da başka bir esasa göre dağıtılmasına izin verilmemiştir. Bu nedenle, bir kooperatifin kurumlar vergisi muafiyetinden yararlanabilmesi için ana sözleşmesinde ayrılan yedek akçelerin ortaklara dağıtılmamasına ilişkin hüküm bulunması ve fiilen de bu hükme uyulması gerekmektedir.
Kooperatifler ortaklarının belirli ekonomik çıkarlarının ve özellikle meslek ve geçimlerine ait ihtiyaçlarının sağlanıp korunmasını amaçladıkları için faaliyetin normal olarak sadece ortaklarla sınırlı olması gerekmektedir. Bu nedenle, bir kooperatifin kurumlar vergisi muafiyetinden yararlanabilmesi için ana sözleşmesinde sadece ortaklarla iş görülmesine ilişkin hüküm bulunması ve fiilen de bu hükme uyulması gerekmektedir.
Ortak dışı işlemler, sadece ortak olmayanlarla yapılan işlemleri değil, ortaklarla kooperatif ana sözleşmesinde yer almayan konularda yapılan işlemleri de kapsamaktadır.
Yapı kooperatiflerinin, arsalarını kat karşılığı vererek işyeri veya konut elde etmeleri ortak dışı işlem sayılacaktır. Ancak, bu kooperatiflerin, her bir hisse için bir işyeri veya konut elde etmesi halinde, bu işlem ortak dışı işlem olarak kabul edilmeyecektir.
Yapı kooperatifi tarafından inşa edilen işyeri ve konutlarda yaşayan insanların sosyal ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla sosyal tesislerin kat karşılığı inşa ettirilmesi de ortak dışı işlem sayılmayacaktır. Bu tesislerin yapımını müteakip, kooperatif tarafından işletilmesi halinde, işletilmeye başlandığı tarihte muafiyet şartı ihlal edilmiş sayılacaktır.
Kooperatiflerin konut inşa etmek üzere kum, çimento, demir v.b. malzeme satın alması, söz konusu inşaata finansman sağlamak üzere üçüncü kişilerden kredi temin etmesi de ortak dışı işlem olarak değerlendirilmeyecektir.
İşyeri veya konut inşa etmek üzere kurulan bir yapı kooperatifinin ortaklarından topladığı paraları değerlendirerek nemalandırması halinde, söz konusu nemaların Gelir Vergisi Kanununun geçici 67 nci maddesine göre vergilendirilmiş olması ve ortaklara dağıtılmayarak kooperatif amaçları doğrultusunda harcanması şartıyla, muafiyet şartları ihlal edilmiş olmayacaktır.
Kooperatife ait taşınmazların, ortaklara veya ortak olmayanlara kiraya verilmesi veya kooperatifin inşa ettiği konut veya işyerlerinin ortaklara dağıtımından sonra elinde kalan işyeri, konut veya arsaların satılması ortak dışı işlem sayılacaktır.
Kooperatifin amacını gerçekleştirmesinden sonra elinde kalan malzeme, alet ve edevatın satılması ortak dışı işlem olarak değerlendirilmeyecektir.
Öte yandan, bazı kooperatiflerin ana sözleşmelerinde, “ortakların sosyal, kültürel ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurmak, işletmek veya kiraya vermek ….” hükmü yer alabilmektedir. Ana sözleşmelerinde söz konusu hüküm olsa dahi fiilen söz konusu tesislerin kurulup bizzat işletilmesi veya kiraya verilmesi ortak dışı işlem olarak değerlendirilecektir. Bu hükmün, ana sözleşmede yer alması tek başına mükellefiyet için yeterli olmayacaktır.
Yapı kooperatiflerinin yapı ruhsatı veya arsa tapusunun kooperatif tüzel kişiliği adına bulunmadığı durumlarda da muafiyetten yararlanılması mümkün değildir. Örneğin, inşaatı üstlenen müteahhit adına düzenlenecek bir yapı ruhsatı, yapı kooperatifinin muafiyetten yararlanmasını engelleyecektir. Henüz arsa temini veya inşaat aşamasına gelmemiş bulunan dolayısıyla, işyeri veya konut teminine yönelik faaliyeti bulunmayan kooperatifler için bu şartlar aranmayacaktır. Örneğin, arsa tapusu kooperatif tüzel kişiliğine ait olmakla birlikte, henüz inşaat aşamasına gelmemiş bulunan konut yapı kooperatifinden inşaat ruhsatına ilişkin şart aranmayacaktır.
Kurumlar vergisinden belirli şartlara bağlı olarak muaf tutulan bir kurum veya kuruluşun muafiyet şartlarını ihlal etmesi halinde, bu şartların ihlal edildiği tarihten itibaren kurumlar vergisine tabi tutulması, muafiyet şartlarının tekrar kazanılması halinde ise izleyen hesap dönemi başından itibaren muafiyetten yararlandırılması gerekmektedir.
Muafiyet şartlarını haiz (Y) Konut Yapı Kooperatifinin, 17/8/2015 tarihinde muafiyet şartlarını kaybetmesi durumunda, anılan kooperatifin 17/8/2015 tarihinden geçerli olmak üzere kurumlar vergisi mükellefiyetinin tesis edilmesi gerekmektedir. Öteden beri kurumlar vergisi mükellefi olan (Z) İşyeri Yapı Kooperatifinin, 21/9/2015 tarihinde muafiyet şartlarını kazanması durumunda ise bu kooperatif, 1/1/2016 tarihinden itibaren kurumlar vergisinden muaf tutulacaktır.(1 Seri Nolu Kurumlar Vergisi Genel Tebliği)
ÖRNEKLER
1. A Konut Yapı Kooperatifinin faaliyetinde kullanmak üzere satın aldığı kamyoneti, işi bitmeden satarsa, "sadece ortaklara iş görülmesi" şartı ihlal edileceğinden, kooperatifin satış tarihi itibariyle kurumlar vergisi mükellefi olması gerekir. Ancak kamyoneti, kooperatif amacını gerçekleştirdikten sonra satsa idi ortak dışı işlem olarak değerlendirilmeyecekti.(Özelge-İstanbul VDB)
2. A Konut Yapı Kooperatifinin arsasının ortaklar ve diğer arsa hissedarları arasındaki anlaşmazlık nedeniyle ortaklığı giderme davasına konu edilerek mahkeme kararıyla icra yoluyla üçüncü kişilere satılması durumunda, bu işlem ortak dışı işlem olarak değerlendirilerek kurumlar vergisi mükellefiyet tesisini gerektirmektedir.(Özelge-Ankara VDB)
3. A Konut Yapı Kooperatifinin sahip olduğu arsayı satması durumunda "münhasıran ortalarla iş görülmesi" şartı ihlal olacağından, satışın yapıldığı tarih itibariyle kurumlar vergisi mükellefiyeti tesis edilmesi gerekmekte olup arsanın satış bedeli ile enflasyon düzeltmesine tabi tutulmuş maliyet bedeli arasındaki fark, satış kazancı olarak kurum kazancına dahil edilmesi gerekmektedir.(Özelge-Manisa VDB)
4. A Konut Yapı Kooperatifi, üye sayısından fazla olan bir adet daire ile dört adet dükkanı ihale ile satışını gerçekleştirmiştir. Bu satış işlemi kurumlar vergisi muafiyet şartını ihlal ettiğinden kurumlar vergisi mükellefiyetini gerekli kılmaktadır.
5. A Konut Yapı Kooperatifi, arsasını kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile her bir hisse için iki adet işyeri elde etmesi şartıyla mütehhit firmaya vermiştir. Bu durumunda kooperatif için ortak dışı işlem nedeniyle kurumlar vergisi mükellefiyeti gerekli kılar. Ancak kooperatif, her bir hisse için bir adet işyeri elde etseydi muaafiyet şartlarını taşıyacaktı.
6. A Konut Yapı Kooperatifinin konutlar için yaptırdığı sosyal tesisi kiraya verirse kurumlar vergisi mükellefiyet şartlarını ihlal etmiş olacaktır.
Konut yapı kooperatiflerinin KDV mükellefiyeti karşısındaki durumu
5904 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin (b) bendi ile KDV Kanununun 17/4-k maddesinde yer alan "konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri" ibaresi madde metninden çıkarılmış; 5904 sayılı Kanunun 16 ncı maddesiyle KDV Kanununa eklenen geçici 28 inci maddede de, "Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatiflerince, üyelerine yapılan konut teslimleri katma değer vergisinden müstesnadır." hükmüne yer verilmiştir.
Buna göre, 5904 sayılı Kanunun yayımlandığı 3/7/2009 tarihinden itibaren bina inşaat ruhsatını almış olan konut yapı kooperatifleri tarafından, üyelerine yapılacak konut teslimleri, söz konusu konutlar için belirlenen oranlarda KDV'ye tabi tutulacaktır.
Dolayısıyla, 3/7/2009 tarihinden itibaren bina inşaat ruhsatı alan konut yapı kooperatifleri adına, bina inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren KDV mükellefiyeti tesis edilecek, vergiye tabi işlemleri bulunmasa dahi sözü edilen konut yapı kooperatifleri tarafından takvim yılının üçer aylık dönemleri itibariyle KDV beyannamesi verilecektir.
Öte yandan, 3/7/2009 tarihinden önce veya sonra kurulan konut yapı kooperatifleri adına bina inşaat ruhsatı alınmadığı müddetçe KDV mükellefiyeti tesis edilmesine gerek bulunmamaktadır.
3/7/2009 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatiflerince üyelerine yapılan konut teslimlerinde ise istisna uygulaması devam edecek olup, bu kooperatifler bakımından daha önce yayımlanan KDV genel tebliğlerinde yer alan açıklamalar geçerli olacaktır.(113 Seri Nolu KDV Genel Tebliği)
Konut Yapı Kooperatifleri.(3/7/2009 tarihinden itibaren bina inşaat ruhsatı alan konut yapı kooperatifleri adına, bina inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren KDV mükellefiyeti tesis edilecek, vergiye tabi işlemleri bulunmasa dahi sözü edilen konut yapı kooperatifleri tarafından takvim yılının üçer aylık dönemleri itibariyle KDV beyannamesi verilecektir.-113 Seri No'lu KDV Genel Tebliği)
ÖRNEKLER
1. A Konut Yapı Kooperatifi, konut yapacağı arsasını satın almış ancak bina inşaat ruhsatını almamıştır. Bina inşaat ruhsatını almadığı müddetçe KDV mükellefiyeti tesis ettirmesine gerek yoktur.(Özelge-Bursa VDM)
2. A Konut Yapı Kooperatifi, edindiği arsasını 3 yıl sonra, işyeri ve konut yapımı için müteahhit firmaya teslim etmiştir. Bu teslim KDV'ye tabi olup(30 Seri Nolu KDV Genel Tebliği), söz konusu arsa kooperatifin aktifinde en az 2 yıl kaldığı için KDV Kanununun 17/4r maddesi uyarınca KDV'den istisnadır.
3. A Konut Yapı Kooperatifi, edindiği arsayı derhal müteahhit firmaya teslim ederek hissedarlarına birer konut inşaa ettirmiştir. KDV mükellefiyeti arsayı teslim tarihi değil, konutların arsa sahibine teslim tarihi olacaktır. kooperatif arsayı teslim ederken tapuda tescil yaptırsaydı, KDV mükellefiyetinin tapu tescil tarihinin olacağı tabiidir.(30 Seri Nolu KDV Genel Tebliği)
4. A şirketi, B konut yapı kooperatifine kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yaptığı konut ya da sosyal tesislerin tesliminde, emsal bedel üzerinden fatura düzenleyecek, net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlar için %1 oranında, net alanı 150 metrekareyi geçen konut, sosyal tesis, arsa, arazi ve işyeri teslimleri için %18 oranında KDV hesaplayacaktır. Öte yandan şirket, konut ve tesis dışındaki onarım, çevre düzenlemesi gibi hizmetler için genel oranda KDV'ye tabi olacaktır.(Özelge-Ankara VDB)
5. A Konut Yapı Kooperatifi, aktifinde kayıtlı işyerlerini üyeleri dışındaki kişilere satmıştır. Bu satış işleminde, kooperatif, gaytimenkul ticareti yapan kurum olarak nitelendiğinden KDV Kanununun 17/4r maddesindeki istisnadan faydalanması mümkün olmayıp genel oranda(%18) KDV'ye tabii olacaktır.(Özelge-İstanbul VDB)
Konut yapı kooperatiflerinin tapu harcı yönünden mükellefiyet şartları
492 Sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin "I-Tapu İşlemleri" başlıklı bölümünün 15 inci maddesinde, yapı kooperatiflerinin ortaklarına dağıtacağı gayrimenkullerin ortaklar adına tescilinde kayıtlı değer üzerinden harç alınacağı, aynı tarifenin 20/a fıkrasında ise, gayrimenkullerin ivaz karşılığında, veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında, gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere, emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra veya şuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı harç alıncağı hükme bağlanmıştır.
29.12.2009 tarih ve 2009/15725 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 01.01.2010 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere harç oranları, (4) Sayılı Tarifenin 15 inci maddesi için binde 1,98, ayrnı tarifenin 20/a fıkrası için ise binde 16,5 olarak belirlenmiştir.
Örnek: Tasf.Hal.A Konut Yapı Kooperatifi, üyelerin gayrimenkul tahsis işlemini tasfiye halindeyken gerçekleştirmiştir. Bu tahsis işlemini, kooperatif, tasfiye halindeyken yapıldığından "ortaklara dağıtılacak gayrimenkuller" kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir ve(4) Sayılı Tarifenin 20/a fıkrasına göre, binde 16,5 oranında harca tabi tutulacaktır. Kooperatif, gayrimenkulleri ferdileşme sürecinde(Tasfiye öncesinde), üyelere tahsis etse idi, (4) Sayılı Tarifenin 15 inci maddesine göre, binde 1,98 oranında harç ödeyecekti.